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財稅新聞
[ 2025-07-03 ]

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稅金地雷埋在拍賣價底下?專家提醒：小心前次移轉價!

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　　對於許多房地產投資客來說，標下法院或行政執行署拍賣的土地是一種常見的套利策略，拍定價格往往低於市價，看似有不錯的獲利空間，然而若忽略未來轉售時的土地增值稅負擔，這筆低價買進的交易，可能成為「高稅吃掉利潤」的陷阱。

　　依現行土地稅法的規定，若拍定價格低於公告土地現值，該拍定價即成為日後轉售時的「前次移轉現值」。也就是說，報酬率雖看似漂亮，但未來出售時，前次移轉現值低，「漲價總數額」相對就高，計算出的高額土地增值稅，恐怕遠遠超出預期，甚至壓縮原來的利潤空間。

　　舉例來說，王先生於3年前在法拍市場以2.8萬元/坪購入1筆公告現值5萬元/坪的建地，近期他以6萬元/坪出售，原本估算賺超過3萬元/坪，計畫快速套現。然而實際申報土地增值稅後，才發現前次移轉現值是以2.8萬/坪計算，不是5萬元/坪，漲幅大到驚人，稅金逼近百萬元。

　　新竹縣政府稅務局提供專業建議，投資法拍土地時，應做好以下風險評估：1.「拍定價額」是否明顯低於公告現值：若價差過大，未來賣出稅負將大增。2.檢視土地是否曾享有免稅優惠：如農地、公共設施保留地等，因前次移轉現值之稅基較低，將導致日後課徵土地增值稅的漲價數額過高。建議購買前應做好稅務規劃，以免產生預料之外的成本。

　　民眾如有相關法令規定問題，可撥打該局電話，新竹縣政府稅務局及所屬分局電話號碼如下：

竹北總局：電話(03)5518141、免費服務電話0800-000321

竹東分局：電話(03)5969663、免費服務電話0800-000321

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