買廠賣廠必讀！土地增值稅是什麼？企業節稅攻略與核心定義

　　在進行廠房交易或不動產投資時，許多企業主最頭痛的就是高昂的交易稅費，其中「土地增值稅」（簡稱土增稅）往往直接影響到資產活化的最終獲利。土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；所謂土地漲價總數額，是指土地移轉時的申報移轉現值，減除前次移轉現值或原規定地價按物價指數調整後的數額，以及依法得扣除的土地改良費用後的餘額。簡單來說，當工業用地或工廠基地因區域發展而產生土地增值，在移轉時，應就依法計算的土地漲價總數額繳納土地增值稅。

土地增值稅由誰負擔？

　　依《土地稅法》規定，土地增值稅原則上由土地所有權移轉的原所有權人負擔，也就是一般買賣交易中的賣方，但買賣雙方可於契約中另行約定負擔方式。

掌握土地增值稅一般稅率與長期持有優惠

　　自民國94年2月1日起，台灣的土地增值稅已全面採用累進的20%、30%、40%等三級一般稅率。對於許多持有老舊廠房、老字號工廠的企業主來說，如果土地持有時間非常長，法規其實提供了相當優渥的減徵福利：

◆土地持有期間超過20年者，就其持有年限超過20年以上的土地漲價總數額部分，減徵20%。

◆土地持有期間超過30年者，就其持有年限超過30年以上的土地漲價總數額部分，減徵30%。

◆土地持有期間超過40年者，就其持有年限超過40年以上的土地漲價總數額部分，減徵40%。

　　前述長期持有減徵優惠僅適用一般用地稅率，且最高減徵額度以應納土地增值稅額的40%為限。

個人與特種土地的稅務減免配套

　　除了企業常用的一般稅率，政府也針對個人及特定產業提供了配套的減免機制：

◆自用住宅優惠（個人適用）：政府為減輕自住房屋者負擔，出售自用住宅用地時，符合條件可享受10%優惠稅率（一生一次或一生一屋），且重購自用住宅用地符合一定要件還可申請重購退稅。

◆農業用地不課徵：為落實農地農用之農業政策並獎勵農業生產，農業用地依法作農業使用，且移轉時檢附農業用地作農業使用證明書等相關文件，經主管機關審認符合規定者，得申請不課徵土地增值稅。

　　租稅收入是支應政府施政最重要之財源，依法納稅是權利也是義務。然而，土地增值稅涉及稅率適用、減免規定及申報程序，建議企業主在辦理工廠登記、資產移轉或不動產交易前，先了解相關法規與試算方式，必要時可諮詢專業地政士、會計師或不動產顧問，以精準掌握交易成本並降低稅務風險。為了消除納稅人的不快樂、滿足企業主「知」的權利，地方稅稽徵機關皆編製有詳細的「宣導手冊」。在辦理工廠登記、資產移轉或買賣交易前，充分瞭解相關租稅常識，並維護應有的權益，才能精準試算移轉成本，進而依法納稅，避免受罰！

發文單位：地王不動產資訊網
發  文 者：地王不動產
發文日期：2026.06.22