土地增值稅誰繳？買方還是賣方負擔？簽約前一定要搞懂

　　在買賣土地、廠房、工業用地或不動產時，許多企業主最常詢問的問題之一就是：「土地增值稅到底誰要繳？」尤其在大型廠房出售、企業資產活化或工業土地交易案件中，土地增值稅金額動輒數十萬甚至數百萬元，若簽約前未釐清稅負責任，往往容易造成買賣雙方爭議。地王不動產將帶您了解土地增值稅的法定納稅義務人、實務操作方式，以及企業買賣廠房時必須注意的關鍵細節。

土地增值稅原則上由賣方負擔

　　依據《土地稅法》規定，土地增值稅的納稅義務人原則上為土地所有權移轉時的原土地所有權人，也就是一般買賣交易中的賣方。

　　換句話說，當土地、工業用地或廠房所坐落土地進行買賣時，依法應由出售土地的一方申報並繳納土地增值稅，而非由買方負擔。

　　不過實務上，買賣雙方仍可透過契約自由原則另行約定稅負分擔方式，因此簽約時應特別確認買賣契約內容，以避免後續產生爭議。

為什麼土地增值稅通常由賣方負擔？

　　土地增值稅是針對土地持有期間因土地價值上漲所產生的利益課徵稅負。簡單來說，政府認為土地增值的利益主要歸屬於原土地所有權人，因此土地增值稅的課稅對象自然也是賣方。

　　例如企業十年前購入工業用地時公告土地現值較低，隨著都市發展、交通建設及產業聚落形成，土地價值逐漸提高。當企業出售廠房或工業土地時，土地增值部分即可能產生土地增值稅。

廠房買賣時要特別注意什麼？

　　許多企業主誤以為買賣廠房只需注意房地合一稅，其實土地增值稅同樣是交易成本的重要組成。

尤其在以下情況更應事先試算：

(1)工業區廠房出售
(2)工業用地買賣
(3)廠辦大樓交易
(4)企業資產活化處分土地
(5)重劃區土地出售
(6)長期持有土地移轉

　　部分持有超過二、三十年的工業土地，因公告土地現值累積漲幅較大，土地增值稅可能相當可觀，甚至直接影響企業出售意願與實際獲利。

契約約定比想像中更重要

　　雖然法律規定土地增值稅原則上由賣方負擔，但實務上仍經常出現下列約定：

(1)買方負擔全部土地增值稅
(2)買賣雙方各自分攤部分稅額
(3)以總價內含土地增值稅方式計算
(4)依實際核定稅額重新調整成交價

　　因此在簽訂不動產買賣契約前，建議先確認土地增值稅試算結果，並明確記載於契約內容，避免交屋前因稅額認知不同而產生糾紛。

企業買賣廠房前應先做好稅務評估

　　對於準備出售廠房、工業用地或進行企業資產配置的業主而言，土地增值稅往往是影響交易獲利的重要因素之一。

　　除了了解誰負擔土地增值稅之外，更建議提前試算稅額，並同步評估房地合一稅2.0、工業用地稅率、土地現值及持有期間 等因素，才能精準掌握交易成本，避免成交後才發現實際獲利遠低於預期。

發文單位：地王不動產資訊網
發  文 者：地王不動產
發文日期：2026.06.24