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都市更新概要

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都市更新的意義:
 
  為維持都市持續的生命力,針對窳陋、老舊、衰敗的地區,透過政府與私人團體的努力,擬定綜合性再發展計畫,並經由專家學者審議過程,辦理拆除重建、整建維護,以達增進都市機能、改善居住環境、提升房地產價值的目的。
 
  因此,都市更新不是狹義的房屋改建而已,而是透過公私合作、專家審議、民眾參與等方式,在兼顧社會、經濟、環境等層面下,加速都市再發展。
 
法令的定義:
 
(1)依據都市更新條例第一條,都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。

(2)根據都市更新條例第三條,所謂都市更新係指根據本條例所定程序,在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。
 
一、辦理都市更新的好處:
 
  具有多數決精神:當參與都市更新的人數達一定比例以上(A+B),即同意實施,實施者申請建築執照時也不需要取得地權人的土地使用同意書。以解決更新地區產權整合困難的問題。
二、建築容積獎勵提高居民參與意願:

(1)建築容積獎勵最高可達法定容積的1.5倍或原建築容積加法定容積的0.3倍。

(2)公益設施免計入容積。

(3)公共設施保留地或依法保存建物之原容積可移轉至同一更新地區鄰近基地。

三、強制公有土地配合更新:公有土地一律參與更新,避免造成更新阻力。

四、賦稅減免:針對更新期間、更新後之土地房屋、更新機構投資等給予稅捐減免,提高都市更新參與意願。

(1)地價稅:更新期間土地無法使用者,免徵;仍可使用者,減半徵收。

(2)更新後地價稅及房屋稅減半徵收兩年。

(3)契稅:權利變換取得之不動產於更新後第一次移轉減徵40%。

(4)土地增值稅:

1.權利變換取得之不動產於更新後第一次移轉減徵土地增值稅40%。

2.不願參與權利變換而領取現金補償者,減徵土地增稅40%。

3.實施權利變換未達最小分配面積單元而改領現金補償者,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增稅。

(5)都市更新事業機構投資於政府劃定之都市更新事業,投資額20%範圍內可抵減營利事業所得稅。

(6)都市更新範圍內公共設施興修得由該公共設施管理機關負擔費用。

五、簡化都市計畫變更程序:都市更新事業計畫擬定變更,涉及都市計畫變更者,經更新委員會審議通過,得先發佈實施,再配合辦理後續都市計畫擬定變更程序。

六、以不動產證券化方式集資:證券管理機關得設立都市更新投資信託公司,發行都市更新投資信託受益憑證,募集都市更新投資信託基。

七、以權利變換方式實施都市更新,程序公開透明,保障地權人權利。

八、得以土地信託方式辦理。

九、政府配合優先興闢公共設施。

十、彈性處理違章佔建戶。
 
都市更新之實施者:
 
  實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」或是申請建築執照之「起造人」。
  
☆依據都市更新條例,實施者可分為下列幾類型: 
 
一、政府主辦:縣(市)政府可以依下列方式實施:

(1)自行實施:由縣(市)政府或縣(市)政府所組成的都市更新專責機構實施。

(2)委託實施:委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。縣(市)政府委託實施,必須經過公開評審選定之程序,才能委託實施。

(3)同意其他機關(構)實施:例如鄉(鎮、市)公所如要作為更新實施,應經由縣(市)政府同意。
 
二、民間主辦:土地及合法建物所有權人可以依下列方式實施:

(1)自行實施:由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施。逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時,應組織更新團體(都市更新會),訂定章程,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准。都市更新條例賦予更新團體具法人資格,行使法律賦予之權利義務。更新團體之設立、管理及解散辦法,由「都市更新團體設立管理及解散辦法」規範之。

(2)更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。
 
名詞解釋
 
一、都市更新計畫:

  是擬定都市更新事業計畫之指導,可由政府或民間實施者擬定,經市都委會審議通過後公告實施。其中應包括:更新地區範圍、基本目標與策略、實質再發展、劃定之更新單元或其劃定基準、其他應表明事項。

二、都市更新事業計畫:

  在更新地區內實施重建、整建或維護事業。由實施者依照都市更新計畫目標擬定,內容應詳細表明土地使用、公共設施興修、建築設計、財務計畫、拆遷安置、實施進度等,經更新委員會審議通過後據以實施。

三、都市更新地區:

  政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設,其範圍可能包括數個街廓。

四、都市更新單元:
 
  事業計畫之最小基地規模,由實施者依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。因此,一個都市更新地區範圍應至少包括一個以上都市更新單元。

五、權利變換: 

(1)權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。類似立體的市地重劃。

(2)權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施,其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定,其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂,必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

六、一般合建:

  一般合建則是由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施,其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

更新日期:2019.03