產權移轉新挑戰！房地合一稅2.0預售屋與特定股權交易課稅新規

　　不論是個人投資還是企業規劃廠房產能，買賣預售屋或透過轉讓未上市櫃公司股權來移轉不動產，現在都必須全面納入房地合一稅2.0的課稅基準，這項稅務法令的變更對企業主與投資者的資產配置產生了深遠影響。

　　隨著房地合一稅2.0實施，政府為了防堵利用不同法律形式進行短期投機炒作，對課稅範圍進行了重大擴張。過去許多企業在購置工業廠房或辦理工廠登記前，習慣透過買賣預售屋、或是以買賣未上市櫃公司股權的方式來處理不動產，藉此規避高額稅率。然而，新制修法後已全面補上這兩大漏洞。

　　首先，根據所得稅法第4-4條第1項規定，只要是出售105年1月1日後取得之房屋、土地，不論是一般個人還是法人，一律適用房地合一稅制。這意味著企業拋售名下工廠或商業地產時，無法再像舊制一樣併入營所稅合併計稅，而是必須獨立申報。

　　其次，本次修法最大的改變，在於所得稅法第4-4條第2項新增了「預售屋交易」之適用。過去預售屋換約被視為權利交易，屬於財產交易所得。但在2.0新制下，預售屋及其坐落基地換約轉售，一律視同實體不動產交易，全面按照持有期間課徵最高45%的房地合一稅。對於正在找廠、買廠或預先布局廠地興建的企業主來說，預售屋型態的契約更購移轉，成本已大幅拉高。

　　最後，更影響企業資產重組的是所得稅法第4-4條第3項所新增的「實質移轉房地的股權交易」。法規明定，若交易未上市櫃（且非興櫃）公司的股份或出資額，且同時符合以下兩大穿透原則要件，就會被視為實質移轉不動產，必須課徵房地合一稅：

一、出讓方直接或間接持有該營利事業之股份或出資額超過半數（50%）。

二、該營利事業之股權或出資額價值，有50%以上是由中華民國境內的房屋、土地（含房屋使用權、預售屋）所構成。

　　這條規定直接衝擊到許多以「控股公司名義持有工廠或辦公大樓」的企業。未來若是想透過單純買賣公司股票來規避過戶、或在未辦妥工廠登記前轉讓公司，只要公司資產過半是台灣的房地產，就會被認定為房地合一稅的課稅對象。

　　綜上所述，無論是購買預售型的廠房，或是透過股權轉讓方式處分公司資產，稅務評估都必須更加嚴謹。在進行任何大筆不動產與股權處分前，唯有詳加確認法規細節，才能保障得來不易的營運成果。

發文單位：地王不動產資訊網
發  文 者：地王不動產
發文日期：2026.06.16