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抵價地

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  區段徵收範圍內之土地所有權人,對於政府徵收土地應發給之地價補償費,可以向政府申請以徵收後可供建築土地折算抵付,這種折算抵付地價補償費之土地就是抵價地。
 
  被徵收土地所有權人(以徵收公告之日土地登記簿記載者為準)可以在區段徵收公告期間以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關提出申請發給抵價地;土地所有權人死亡未辦竣繼承登記者,其繼承人亦可按其應繼分申請發給抵價地。
 
*其他之他項權利人、建築基地承租人、耕地承租人(佃農)及房屋所有權人等,則無權利申請發給抵價地。
 
一、抵價地總面積(或稱為抵價地比例)

抵價地總面積須由需用土地人考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素決定。依據現行法令規定,抵價地總面積以徵收總面積50﹪為原則,最低不得少於40%(曾經辦過農地重劃之土地,最低不得少於百分之四十五)。抵價地總面積最低雖為徵收總面積40﹪,但是每一位土地所有權人實際領回抵價地面積,須按他應領地價補償費金額及領回抵價地位置之地價計,計算結果每位土地所有權人實際領回抵價地面積,可能高於他被徵收是40﹪。

二、申請發給抵價地

(1)有耕地三七五租約

區段徵收土地訂有耕地三七五租約,土地所有權人申請發給抵價地時應提出已按徵收當期公告土地現值(含加成補償)三分之一補償耕地承租人之證明文件;承租人如受領延遲、拒絕受領或不能受領時,土地所有權人可將補償金額提存於法院並以提存書作為補償承租人之證明文件。
      
(2)設定有地上權、地役權或永佃權

區段徵收土地設定地上權、地役權或永佃權,土地所有權人申請發給抵價地時應提出同意塗銷前開他項權利之證明文件。
 
*訂有耕地三七五租約或設定地上權、地役權或永佃權之土地所有權人申請發給抵價地,除依前辦理外,亦可請求主管機關邀集承租人或他項權利人協調。經協調合於下列情形者,由主管機關就其應領之補償地價辦理代扣清償及註銷租約或塗銷他項權利,並由土地所有權人就其賸餘應領補償地價申請抵價地:

1.補償金額或權利價值經雙方確定,並同意由主管機關代為扣繳償。

2.承租人或他項權利人同意註銷租約或塗銷他項權利。
    
(3)有限制登記

區段徵收有限制登記,土地所有權人申請發給抵價地時應提出已為塗銷限制登記之土地登記簿謄本或預告登記權利人同意塗銷限制登記之證明文件。

(4)設定有抵押權或典權

區段徵收土地設定有抵押權或典權,土地所有權人申請發給抵價地時應提出抵押權清償或典權回贖之證明文件;土地所有權人及該他項權利人如同意於將來發給之抵價地重新設定抵押權或典權時,則應提出同意塗銷抵押權或典權之證明文件。

三、土地所有權人死亡

(1)未辦竣繼承登記:

其繼承人可按其應繼分申請發給抵價地;未提出申請發給抵價地者,則按其應繼分發給現金補償地價。
     
(2)於主管機關核定發給抵價地後領回抵價地前死亡:

其繼承人可以檢具繼承應備文件,向主管機關申請更名發給抵價地;未提出更名申請者,仍以該土地所有權人為申請人,並由其繼承人辦理抽籤配地等作業。

四、抵價地分配作業程序
                           計算抵價地總面積
規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積
劃定區段徵收後地價區段,評定區段徵收後地價
計算各分配街廓面積、單位地價及抵價地總地價
計算各土地所有權人應領抵價地之權利價值
訂定抵價地分配作業要點
召開抵價地分配作業說明會
受理合併分配之申請
訂期通知土地所有權人辦理抵價地分配
依配定之位置,計算各土地所有權人領回抵價地面積,繕造分配結果清冊
公告抵價地分配結果
繳納或發給差額地價
囑託辦理抵價地所有權登記並通知受分配之土地所有權人
 
(1)抵價地分配街廓及最小建築單位面積由主管機關依開發目的及實際作業需要劃定,但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則、都市計畫及都市設計所規定最小建築基地之寬度、深度及面積。

(2)抵價地之分配

原則上由土地所有權人公開抽籤並自行選擇分配街廓,其詳細作業內容須依據主管機關訂定之抵價地分配作業要點辦理。
 
*土地所有權人領回抵價地之權利價值,是按他全部被徵收土地地價補償費總合計算,土地所有權人可將他應領抵價地之權利價值選擇在同一分配街廓配地,亦可分開選擇不同分配街廓配地,但選擇分配街廓時,他應領抵價地之權利價值,不得小於所選擇分配街廓最小分配面積所需之權利價值。
     
(3)土地所有權人應領抵價地之權利價值,未達配地當次最小分配面積所需之權利價值時,土地所有權人應在主管機關規定期間內,自行洽商其他土地所有權人申請合併分配或申請主管機關協調合併分配;土地所有權人未在期限內提出申請時,主管機關須在規定期間屆滿之日起30日內,按原徵收補償地價發給現金補償。

(4)土地所有權人合併後應領抵價地權利價值已達當次最小分配面積所需之權利價值,但按抽籤順序選擇分配街廓時,已無適合之最小分配面積可供分配,或合併後應領抵價地權利價值仍然未達當次最小分配面積所需之權利價值時,可在下次配地時再依前項規定申請重新合併或由主管機  關按原徵收補償地價發給現金補償。

(5)土地所有權人對於抵價地分配結果之異議

抵價地分配完畢後,主管機關應將分配結果圖冊公告30日,並通知土地所有權人。土地所有權人如對於分配結果有異議時,可在公告期間內以書面向主管機關提出,主管機關接受異議後應即查明處理,並將查處情形以書面通知異議人;土地所有權人未在公告期間提出異議者,其分配結果於公告期滿時確定。

五、抵價地之點交

主管機關應在抵價地分配結果公告確定後辦理地籍測量,並囑託登記機關辦理所有權登記,登記完畢後以書面通知土地所有權人領狀並指定日期土地所有權人到場接管。土地所有權人未按指定日期到場接管者,視已接管,並自指定之日起自負保管責任。

六、土地所有權人實際領回抵價地面積與應領抵價地面積有所增減

(1)實際領回抵價地面積>應領抵價地面積→應繳納差額地價

土地所有權人逾期未繳納者,主管機關應就超過應領抵價地面積換算其應有部分,囑託登記機關在土地登記簿上加註未繳清差額地價前,不辦理所有權移轉或設定他項權利字樣,於土地所有權人繳清差額地價後,再通知登記機關註銷註記。

(2)實際領回抵價地面積<應領抵價地面積→應發給差額地價

土地所有權人逾期未領取者,主管機關應將差額地價提存法院。

(3)上述核計差額地價之土地面積增減未達0.5平方公尺者,可以免繳或發給差額地價,但是土地所有權人請求發給差額地價時,主管機關應該發給。

七、土地所有權人及抵押權人或典權人申請於發給之抵價地設定抵押權或典權者,應在主管機關規定期間內提出設定內容及相關申請登記文件,併同費送請主管機關於囑託登記機關辦理所有權登記時,同時辦理他項權利登記土地所有權人未在規定期間提出設定內容及相關申請登記文件者,主管機關應於相關權利人提出後,再囑託辦理所有權登記。
 
八、區段徵收土地享有之稅賦減免規定

(1)區段徵收私有土地所有權人無論是領取現金補償地價或申請領回抵價地,均免徵土地增值稅。
  
(2)申請領回抵價地因未達最小建築單位面積而領取現金補償者,亦免徵土地增值稅。
  
(3)區段徵收原土地所有權人領回抵價地後第一次移轉,土地增值稅減徵40﹪。
  
(4)區段徵收完成後,自土地所有權人接管之日起地價稅減半徵收二年。(工程驗收在土地接管日期之後者,以工程驗收合格日為起算日)
  
(5)申請區段徵收前需用土地人與土地所有權人達成協議價購之土地,免徵土地增值稅。
 
九、區段徵收完成後,剩餘土地之處理→辦理公開標售、標租或設定地上權

區段徵收完成後,主管機關或需用土地人所取得之可供建築土地,屬於公共設施用地者,以有償或無償撥用方式撥供需地機關使用或讓售予公營事業機構使用;國民住宅用地、安置原住戶土地及經行政院專案核准土地,讓售予需地機關或個人使用;其餘土地一律辦理公開標售、標租或設定地上權。區段徵收土地之處分收入,優先抵付開發總費用,如有盈餘,除其他法令另有規定外,應全部撥充實施平均地權基;如有不足,則由實施平均地權基金貼補。上述各項土地之有償撥用或讓售地價及標售底價,以開發總費用為基準,並按土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優劣估定之。
 

更新日期:2019.03