公司賣廠房要繳多少稅？稅金試算一次懂

公司賣掉廠房，真的只要算20%嗎？

　　公司出售廠房、廠辦、工業用地或其他公司名下不動產時，最常見的問題就是「到底要繳多少稅？」答案並不是單純把出售價格乘上20%。實際稅負要先確認取得時間、持有期間、交易性質及成本費用，再判斷是否適用房地合一稅2.0。

　　很多企業主買廠時，最在意的是「這間廠房適不適合公司使用」，但到了多年後準備換廠、擴廠或出售資產時，才發現除了買賣價格，稅金也可能是一筆不小的成本。

　　因此，公司出售廠房前，最好不要等到簽約後才開始算稅。

公司出售廠房，先確認房地合一稅

　　如果公司出售的是適用房地合一新制的房屋、土地，營利事業的房地交易所得會依規定分開計算稅額，再與營利事業所得稅結算申報合併報繳。目前總機構在我國境內的營利事業，依持有期間適用差別稅率：

1.持有2年以內：45%
2.超過2年、未逾5年：35%
3.超過5年：20%

　　也就是說，公司出售廠房並不是一律適用20%，短期出售的房地可能適用較高的房地合一稅率。

　　不過，也有部分特殊交易有不同規定，例如營利事業興建房屋完成後第一次移轉，其交易所得依法併入營利事業所得額計算，並非直接套用上述45%、35%、20%的分開計稅方式。

房地合一稅到底怎麼算？

　　簡單來說，出售廠房時不能只看「賣多少錢」，而是要先計算房地交易所得。

基本概念是：

房地交易所得＝成交價額－取得成本－因取得、改良及移轉所支付的相關費用

　　再依規定扣除土地漲價總數額等項目後，計算房地合一課稅所得。財政部也提醒，實際可減除的成本與費用，仍須符合相關規定並留存證明文件。

　　例如公司當初花了1,000萬元取得廠房，之後以1,460萬元出售，並有符合規定的仲介費、相關成本及土地漲價總數額等，就不能直接用1,460萬元乘上稅率，而是要先計算實際的房地交易所得及課稅所得。

賣廠前，這些資料最好先整理

　　如果公司準備出售廠房，建議提前整理：

1.原始買賣契約及取得成本
2.廠房、土地的取得日期
3.裝修、改良等相關支出憑證
4.仲介費及其他交易費用
5.土地增值稅相關資料
6.房屋及土地的權利資料

　　尤其是持有多年的老廠房，早期取得成本、後續改良費用及歷次交易資料可能較為複雜，不要等找到買方、準備簽約時才開始整理。

賣廠前先算清楚，才知道真正能留下多少

　　對企業主來說，出售廠房不是「成交價越高就一定賺越多」。假設一間廠房出售價格很漂亮，但扣除取得成本、交易費用及相關稅負後，最後真正可以留在公司的金額，可能與原本想像有落差。

　　因此，不論是公司換廠、出售閒置廠房、處分工業用地，或準備將資金重新投入新廠房，都建議在簽約前先把房地合一稅及相關稅費納入試算，再評估出售價格與交易條件。

　　先算稅，再決定怎麼賣，往往比成交後才發現稅金超出預期更安心。



※本文依財政部及相關公開法規資料整理，實際稅額仍須依不動產取得時間、交易性質、成本費用及公司個案情形認定；涉及實際申報時，建議洽詢會計師或國稅局確認。