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不動產登記 [ 謄本 ]

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土地謄本與建物謄本(共二篇,第一篇)

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列印

一、分類:

  土地謄本之分類可分為「全部」、「部分」、「個人全部」及「個人部份」等四種,其使用時機如下:

1.全部:此類謄本將土地登記的三大部分-土地標示部、所有權部及他項權利部全數列出,而且不管所有權人有多少人也全部列出。

2.部分:此類謄本僅列出土地登記的土地標示部及所有權部或僅列出土地標示部,而未列出他項權利部。

3.個人全部:此類謄本僅就被申請之所有權人部分列出,土地標示部(仍為全部)、所有權部(持分)及他項權利部全數列出。

4.個人部分:此類謄本僅將就被申請之所有權人部分列出土地標示部(仍為全部)及所有權部(全部或持分)。

二、地段地號:

  這是土地的「姓名」及「身分證字號」,其編成分為「地段」、「小段」及地號。地段地號的記載中不一定有「小段」,而地號的編成為「XXXX-XXXX」前四碼加後四碼。

三、列印日期:

  目前因為土地登記電腦化,所以可以將申請謄本之詳細時間列印出來。列印日期代表土地謄本的參考價值,例如列印(申請)時間過久的土地謄本,只能代表列印當時的權利狀態,而列印日期到您拿到土地謄本這一段時間,可能發生所有權移轉、設定抵押權或被查封等情事,且列印日期跨過每年一月一日時,其公告現值也已是前一年度的數據,無法據以計算土地增值稅,所以土地謄本最好是同一年度,而且是一個星期內列印,才比較有參考價值。

四、頁次:

  此為土地謄本的頁碼,通常只有一頁時,不會發生缺頁的情形,但是二頁以上時,即可能發生土地謄本提供人為隱瞞部分事實,而將部分謄本抽走的情形,所以當拿到一份謄本時,即須注意該謄本是否完完整的一整份。

五、土地標示部之「登記日期」:

  此處非所有權人取得土地所有權之日期,而是該筆土地第一次總登記之日期,或是該筆土地在辦理第一次土地總登記後,曾經辦理「分割」、「合併」、「地目變更」等足以使面積、使用類別等土地的基本資料發生變動情形的日期。

六、土地標示部之「登記原因」:

  此處為該筆土地進行第一次總登記,或曾經辦理「分割」、「合併」、「地目變更」等足以使面積、使用類別等土地的基本資料發生變動的情形。登記原因的種類乃由內政部以行政命令方式發布,時常進行增修刪減的工作。

七、面積:

  此處為土地的面積,依規定以「平方公尺」為面積的單位,填寫方式為小數點後二位,即是以「XXXX.XX平方公尺」來表達,但台灣民間習慣使用「坪」來計算面積,其換算方法為:將平方公尺乘以0.3025,所得即為坪數。例如6967方公尺乘0.3025,即為2107.51坪。

八、使用分區及使用地類別:

  此二欄位空白時,即代表該土地座落於都市計劃區域內,要知道該土地之使用分區,須到鄉鎮公所申請「使用分區證明」,此二欄位如果不是空白,即代表此一土地並未座落於都市計劃區域,而以土地謄本所登記者為準。

九、土地公告現值:

  此處登載土地公告現值,土地公告現值每年一月一日公佈一次,所以一定是記載「XXX年01月公告現值」,而公告現值是以每平方公尺計算,一般民眾可以利用此處之公告現值及「前次移轉現值」計算應繳土地增值稅,土地增值稅之稅率及計算方法於「土地增值稅」部分介紹。※ 請注意,不是以「坪」為計算單位 ※

十、地上建物建號:

  土地的「身分證字號」為地段地號,建物的身分證字號為「建號」,建物所座落的地段與小段必定與其土地之地段與小段相同,但並不標示土地之地號,而建號的編成為「XXXXX-XXX」前五碼加後三碼。此處要注意的是,土地謄本上之「地上建物建號」如果為空白,則此一地號之土地為未建築之空地(當然不排除有違章建築或鐵皮屋),如果只有一個建號,則此一地號之土地僅有一棟房子單一門牌),如果有一堆建號,則代表這塊土地上有一棟集合式住宅大樓。

十一、其他登記事項:

  此一部份為關於土地基本資料的雜項記載。

十二、土地所有權部之登記次序:

  此處為該筆土地關於土地所有權的第幾次登記之標示,因為土地登記具有公信效力,所以登記次序就變的異常重要,新的土地登記,其效力當然大於舊的登記。如果此處的次序登載為「0003」,則代表目前的所有權人為本筆土地完成第一次土地總登記後,第三個取得所有權之人。但是如果土地為持分時,則會有土地登記次序好幾個,但是是同時持有,不是先後持有土地所有權的情況,例如:某甲向某乙購入土地一筆,辦理所有權移轉登記完畢後死亡,該筆土地由甲之子丙、女丁繼承,此時土地登記之次序應為:003:丙,持分二分之一、004:丁,持分二分之一,而登記次序001:乙與登記002:甲則因已喪失所有權,所以保留登記次序,但是不再記載於土地登記謄本了。

十三、登記日期:

  此處為土地登記機關將土地所有權移轉事實登載於土地登記簿上之日期,而不是土地買賣、繼承或贈與之日期,登記日期為土地所有權移轉之生效日期,在此之前,縱使買賣雙方已經簽定土地買賣合約,但是其效力僅存在契約當事人雙方,不得對抗第三人,所以原所有權人仍可再將土地出售移轉予第三人,至於原買賣契約,則發生債務不履行及損害賠償之問題而已。

十四、登記原因:

  此處為所有權人取得土地所有權之原因,其分類相當複雜,常見的有:買賣、繼承、贈與、分割、合併、拍賣、徵收及信託等原因。

十五、原因發生日期:

  此處為所有權移轉原因事實發生之日期,土地法第七十三條規定,土地登記應於原因發生日三十日內申請辦理登記(繼承則為六個月內),超過三十日時,每逾三十日,罰登記規費一倍,最多可罰二十倍,所以通常原因發生日期與登記日期相隔不會超過三十日。

十六、所有權人:

  顧名思義,此處為土地實際持有人,通常以自然人、法人(公司、財團法人、社團法人等)為主,政府機關及地方自治機關亦不少中華民國國有財產局、縣市政府、鄉鎮市公所、國防部等),另外也有最麻煩的祭祀公業。另外寺廟財產於日據時代,因當時並未有財團法人之制度,所以所有權常常登記「神明」所有,有時會登記管理人名稱,有時不登記管理人名稱,導致依台灣目前之登記制度,後者無法辦理所有權移轉登記,前者也因為管理者之基本資料不齊全,也無法辦理所有權移轉登記。以前之土地謄本,為明確標示所有權人之資料,除所有權人之姓名及地址外,尚記載所有權人之身分證字號及生日等資料,但是自從隱私權保護的意識抬頭,以及「個人資料保護法」實施的緣故,現在土地謄本分為二類,第一類的土地謄本仍記載土地所有權人之身分證字號及出生年月日,專供所有權人或其授權人申請,第二類之土地謄本已經不再記載所有權人之身分證字號及出生年月日,目前從網路所申請的土地謄本均屬於第二類謄本。

十七、住址:

  此處為土地所有權人之住址資料,且為所有權人之戶籍地址,原本為一項正確性相當高的資訊,但是目前因很多所有權人根本未住在戶籍地,或是在土地登記後搬家,而未向地政機關申請辦理遷移登記,所以土地謄本所記載之住址之正確性便大大降低了。

十八、權利範圍:

  所有權人是否為持分,亦或持有全部土地,由此處之標示可以判斷,如果登記內容為「1分之1」(即為100%),則所有權人之持分為全部,其餘即為共有(持分)狀態。

十九、權狀字號:

  此一記載往往為一般人所疏忽,所有權狀遺失或滅失後,可以向地政機關申請補發,地政機關於公告三十日後,即可依法補發給所有權狀。所以當您拿到他人所提供之所有權狀時,應核對是否與土地謄本上之「權狀字號」是否相符,如果不一致,即代表該土地權狀已經失效,無法持該土地權狀辦理所有權移轉登記或是抵押權設定登記。

二十、當期申報地價:

  此處為土地謄本申請日期當時之公告地價,是用以課徵地價稅之基礎。

二十一、前次移轉現值或原規定地價:

  此處為土地所有權人取得土地時,該筆土地之公告現值,與第11項說明之「公告土地現值」,可以計算土地出售時,應繳納之土地增值稅。

二十二、歷次取得權利範圍:

  此處為該所有權人歷次取得本筆土地之紀錄,本案例為目前所有權人向前手購買全部的持分,所以直接記載:全部*********1分之1*********。假設目前的所有權人是分三次購買,則其紀錄將會是(假設):

058年11月01日*********1000分之330*********
058年12月15日*********1000分之330*********
059年07月09日*********1000分之340*********

  而且所有權人為分次取得土地之所有權,當要出售土地時,土地增值稅須按歷次取得之比例分次計算。

 
更新日期:2019.03