近期不少民眾與企業主關心：「房地合一稅怎麼算？股權交易也要課稅嗎？舊制房地是否可以排除？」隨著房地合一稅相關規定最新修正，本次針對股權交易課稅方式、舊股權適用範圍及新舊制認定進行調整，將直接影響不動產與公司股權交易的稅負計算。本文整理本次修正重點，帶你快速掌握房地合一稅最新規定與節稅關鍵。　　

　　稅務單位近日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱本要點)，綜整外界意見，適度放寬本要點部分規定，並自今日生效。修正重點如下：

一、修正防杜避稅規定之股權價值認定方式

　　110年7月1日起實施之房地合一稅2.0，為防杜股東藉形式移轉股權而實質轉讓我國境內房地，於所得稅法第4條之4第3項明定，個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額(以下合稱股權)過半數之國內外營利事業股權，該被投資營利事業股權之價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地(以下合稱房地)所構成者，該交易視同房地交易。

　　上開判斷被投資事業股權價值50%以上係由我國境內房地所構成，係以交易股權時被投資事業之境內房地價值為分子，分母則以該事業經會計師查核簽證財務報告之「淨值」或交易日之資產「淨值」認定。為使該比率計算更為合理，參考國際間規定，增訂該事業如可合理客觀衡量其全部財產價值(例如會計師按實價查核簽證資料)者，該「分母」得以各項資產時價總額認定。

二、修正防杜避稅規定適用範圍

　　基於上開股權交易視為房地交易規定係自110年7月1日起實施，又房地合一稅2.0係適用於105年1月1日以後取得之房地，爰參酌上開日出條款立法意旨，放寬將股東交易110年6月30日以前取得之被投資事業股權(下稱舊股權)，其交易所得中屬該事業持有104年12月31日以前取得之房地(即舊制房地)價值占境內全部房地價值之比例部分，排除適用房地合一稅。

三、綜整納入現行相關解釋函令

　　彙整稅務單位已發布之解釋函令納入規範，例如定明配偶相互贈與、連續繼承等方式取得房地之取得日、持有期間計算；獨資資本主或合夥組織合夥人與地主合作興建取得之房地於5年內交易，得適用20%稅率課稅；營利事業實際從事興建因故未能擔任起造人，提示相關證明經查核屬實者，得適用合併計稅規定等。

　　上開放寬營利事業得以各項資產時價計算股權價值，及舊股權交易得按舊制房地占比排除適用房地合一稅2.0等相關有利於納稅義務人之規定，未核課確定案件均可適用。

【房地合一稅修正重點｜修正前 vs 修正後】

一、股權價值計算方式

【修正前】計算公司資產比例時，僅能以「帳面淨值」作為分母。  

【修正後】在可合理客觀評價的情況下，可改採「資產時價總額」作為分母。  

影響：讓股權價值更貼近市場行情，避免失真。

二、舊股權交易課稅範圍

【修正前】只要符合房地合一稅規定，多數股權交易視為房地交易，須納入課稅。  

【修正後】符合以下條件者，得部分排除適用：  
(1)股權於110年7月1日以前取得。
(2)房地於104年12月31日以前取得 。

＊僅「舊制房地價值占比部分」可排除房地合一稅。

三、解釋函令適用方式

【修正前】配偶贈與、繼承、合建案件等規定，分散於各項解釋函令中。  

【修正後】統一納入作業要點，包含：  
(1)取得日與持有期間認定。  
(2)合建案件稅率適用。 
(3)特殊興建情形認定。

＊影響：規範更一致，適用更明確。

四、適用案件範圍

【修正前】多數案件須依原規定處理，調整彈性有限。  

【修正後】尚未核課確定之案件，可適用新規定重新計算。  

＊影響：有機會降低稅負。

 ★此次修法重點「比較不容易被課＋舊資產有機會少繳＋規則變清楚＋舊案有機會翻盤」

發文單位：地王不動產資訊網 2026.04.28