股權交易節稅新制！房地合一稅作業放寬重點

　　計畫透過轉讓未上市櫃公司股權來處分名下廠房、土地等特定不動產的企業主請注意，最新修正的房地合一稅申報作業要點已正式放寬部分規定，不僅優化了股權價值課稅的計算分母，更釋出舊制房地的排除利多。

企業主省稅福音！看懂房地合一稅申報新制放寬：時價認定與舊股權排除利多

　　近期不動產市場上，不少正在找廠、買廠或規劃資產活化的民眾與企業主紛紛詢問：「房地合一稅怎麼算？股權交易也要課稅嗎？舊制房地是否可以排除？」為了回應市場實務運作，稅務單位近日修正發布了「房地合一課徵所得稅申報作業要點」並於即日起生效。這次修法適度放寬了部分防杜避稅的計算規定，直接影響到公司股權與工廠資產交易的稅負計算。

　　第一項修正重點，在於調整「防杜避稅規定之股權價值認定方式」。房地合一稅2.0規定，當交易直接或間接持股過半的營利事業股權，且該公司價值有50%以上是由境內房地構成時，會被視同不動產交易課稅。

　　過去在計算這個50%比例時，分母是以會計師簽證財務報告之「淨值」或交易日之資產「淨值」認定。但部分公司的帳面淨值可能無法反映真實資產狀況。新制參考國際規定，增訂若能合理客觀衡量全部財產價值（例如會計師按實價查核簽證資料），分母得以各項資產「時價總額」認定，這對持有大筆廠房且土地資產大幅增值的企業來說，計算比率將更為合理。

　　第二項重大放寬，則是「修正防杜避稅規定的適用範圍」。由於股權交易視同房地交易是從110年7月1日起實施，為了符合日出條款的立法精神，新制放寬規定：若股東交易的是110年6月30日以前取得的「舊股權」，且該公司名下持有的是104年12月31日以前取得的「舊制房地」，其交易所得中屬於舊制房地價值占境內全部房地價值的比例部分，將被排除在房地合一稅2.0之外。這對於早期就辦妥工廠登記、歷史悠久的傳統製造業而言，是一項極具誠意的減稅紅利。

　　此外，本次修正也綜整納入了現行的相關解釋函令。包含釐清了配偶相互贈與、連續繼承等方式取得不動產時的取得日與持有期間計算。同時定明，獨資資本主或合夥組織合夥人，若與地主合作興建取得之房地在5年內交易，得適用20%的優惠稅率課稅；而營利事業實際從事興建卻因故未能擔任起造人者，只要提示相關證明經查核屬實，同樣能適用合併計稅規定。

　　本次申報要點的修正，無論是改以各項資產時價計算股權價值，還是舊股權交易按舊制房地占比排除課稅，皆屬於有利於納稅義務人的調整。最重要的是，目前「未核課確定」的案件均可適用。對於近期有買賣工廠或股權轉讓規劃的企業來說，應盡快檢視自身的資產時間點，才能享受新制帶來的節稅效益。

【房地合一稅修正重點｜修正前 vs 修正後】

一、股權價值計算方式

【修正前】計算公司資產比例時，僅能以「帳面淨值」作為分母。  

【修正後】在可合理客觀評價的情況下，可改採「資產時價總額」作為分母。  

影響：讓股權價值更貼近市場行情，避免失真

二、舊股權交易課稅範圍

【修正前】只要符合房地合一稅規定，多數股權交易視為房地交易，須納入課稅。  

【修正後】符合以下條件者，得部分排除適用：  
(1)股權於110年7月1日以前取得。
(2)房地於104年12月31日以前取得 。

＊僅「舊制房地價值占比部分」可排除房地合一稅

三、解釋函令適用方式

【修正前】配偶贈與、繼承、合建案件等規定，分散於各項解釋函令中。  

【修正後】統一納入作業要點，包含：  
(1)取得日與持有期間認定。  
(2)合建案件稅率適用。 
(3)特殊興建情形認定。

＊影響：規範更一致，適用更明確

四、適用案件範圍

【修正前】多數案件須依原規定處理，調整彈性有限。  

【修正後】尚未核課確定之案件，可適用新規定重新計算。  

＊影響：有機會降低稅負

 ★此次修法重點「比較不容易被課＋舊資產有機會少繳＋規則變清楚＋舊案有機會翻盤」

發文單位：地王不動產資訊網
發  文 者：地王不動產
發文日期：2026.06.17