房地合一2.0是什麼？六大修法重點、如何申報與課徵?
出售房屋、土地、預售屋或廠房時，是否適用房地合一2.0課稅，已成為不動產交易中最重要的稅務問題之一。房地合一2.0自110年7月1日上路後，除了提高短期交易稅率，也將預售屋、特定公司股權交易納入課稅範圍，並強化法人與個人一致化課稅制度。本文將完整整理房地合一2.0六大修法重點、課稅方式、適用對象與房地合一稅申報流程，協助您快速掌握最新不動產稅務規定與交易注意事項。
一、短期套利者課重稅
二、法人比照個人課稅
營利事業（法人）房地交易採分開計稅制度，並依持有期間適用差別稅率（45%、35%、20%），以防止透過設立公司進行短期交易避稅。
三、擴大房地合一的課稅範圍
增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅
1.交易預售屋及其坐落基地
2.交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
四、土地漲價總數額增設減除上限
防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
五、五種情形維持原有優惠或較低稅率
1.維持稅率20%
-個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
-個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
-營利事業興建房屋完成後第一次移轉
2.維持稅率10%
-自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
六、適用日期
110年7月1日以後交易出售之房地，且該房地係於105年1月1日以後取得者，適用房地合一稅2.0規定。
房地合一稅2.0申報方式
個人
應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日或房屋使用權、預售屋交易日的次日起算30日內填具「個人房屋土地交易所得稅申報書」，檢附契約書影本及其他相關文件，向國稅局辦理申報；如有應納稅額，應先繳納後檢附繳款收據併同申報。
營利事業(企業)
應檢附申報書、契約書影本及其他相關文件，併交易年度營利事業所得稅辦理結算申報，分開計算稅額，合併報繳。
發文單位：地王不動產資訊網
發 文 者：地王不動產
發文日期：2026.06.10
出售房屋、土地、預售屋或廠房時，是否適用房地合一2.0課稅，已成為不動產交易中最重要的稅務問題之一。房地合一2.0自110年7月1日上路後，除了提高短期交易稅率，也將預售屋、特定公司股權交易納入課稅範圍，並強化法人與個人一致化課稅制度。本文將完整整理房地合一2.0六大修法重點、課稅方式、適用對象與房地合一稅申報流程，協助您快速掌握最新不動產稅務規定與交易注意事項。
一、短期套利者課重稅
二、法人比照個人課稅
營利事業（法人）房地交易採分開計稅制度，並依持有期間適用差別稅率（45%、35%、20%），以防止透過設立公司進行短期交易避稅。
三、擴大房地合一的課稅範圍
增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅
1.交易預售屋及其坐落基地
2.交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
四、土地漲價總數額增設減除上限
防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
五、五種情形維持原有優惠或較低稅率
1.維持稅率20%
-個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
-個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
-個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
-營利事業興建房屋完成後第一次移轉
2.維持稅率10%
-自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
六、適用日期
110年7月1日以後交易出售之房地，且該房地係於105年1月1日以後取得者，適用房地合一稅2.0規定。
房地合一稅2.0申報方式
個人
應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日或房屋使用權、預售屋交易日的次日起算30日內填具「個人房屋土地交易所得稅申報書」，檢附契約書影本及其他相關文件，向國稅局辦理申報；如有應納稅額，應先繳納後檢附繳款收據併同申報。
營利事業(企業)
應檢附申報書、契約書影本及其他相關文件，併交易年度營利事業所得稅辦理結算申報，分開計算稅額，合併報繳。
發文單位：地王不動產資訊網
發 文 者：地王不動產
發文日期：2026.06.10